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銷售：低基數(shù)帶動(dòng)同比增長，環(huán)比熱度有所下降。2023年1-4月商品房累計(jì)銷售面積37636萬平，同比下降0.4%；4月單月銷售面積7690萬平，同比上升5.5%，環(huán)比下降48.1%。2023年1-4月商品房累計(jì)銷售金額39750億元，同比上升8.8%；4月單月銷售金額9205億元，同比上升28.0%，環(huán)比下降39.0%。從同比數(shù)據(jù)來看，4月的商品房當(dāng)月銷售面積和金額均仍保持同比正增長，并且漲幅均有所提升，一方面去年4月受到疫情影響整體基數(shù)較低。環(huán)比方面來看，與市場高頻數(shù)據(jù)反饋情況具有一致性，出現(xiàn)了較大的環(huán)比降幅，2、3月積壓的市場需求集中釋放后，市場整體出現(xiàn)相對明顯的降溫，疊加前期市場熱度較高，房企推貨提前，進(jìn)入4月之后整體供需雙落，因此4月的數(shù)據(jù)環(huán)比回落的情況也基本符合市場反饋情況。
投資：開發(fā)投資累計(jì)跌幅擴(kuò)大，開竣工分歧持續(xù)。2023年1-4月累計(jì)開發(fā)投資完成額35514億元，同比下降6.2%，跌幅擴(kuò)大0.4pct；4月單月開發(fā)投資完成額9540億元，同比下降7.3%，跌幅擴(kuò)大1.4pct，環(huán)比方面下降22.5%。新開工方面，2023年1-4月累計(jì)新開工面積31220萬平，同比下降21.2%；4月單月新開工面積7099萬平，同比下降27.3%，環(huán)比方面也有32.7%的較大跌幅，新開工仍然持續(xù)低迷。主要原因可能在于：1）新開工鋪排提前。2）銷售持續(xù)性有待驗(yàn)證，新開工意愿尚未明顯提升。竣工方面，2023年1-4月累計(jì)竣工面積23678萬平，同比上升18.8%；4月單月竣工面積4256萬平，同比上升42.0%，漲幅較上月上升10pct，環(huán)比下降31.8%。我們認(rèn)為，后續(xù)投資端壓力可能仍然較大。建安投資方面，在銷售全面改善之前，投資意愿可能長期處在低位。土地投資方面，拿地“有效邊界”收縮、土地供給減少，疊加成交價(jià)款滯后計(jì)入，今年土地投資意愿可能偏低。
土地：供應(yīng)與成交仍處低位，供需兩端壓力仍存。供應(yīng)方面，4月100大中城住宅類用地供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積2965萬平，同比下降18.7%，跌幅較3月收窄。成交方面，成交土地規(guī)劃建筑面積1569萬平，同比下降49.1%，跌幅擴(kuò)大，供需比1.89倍，環(huán)比略有上升。需求端與政策端或均難以支撐土地市場在2023年有明顯提振。第一，需求端：房企拿地“有效邊界”收縮，土拍競爭加劇但有效邊界并未有明顯擴(kuò)大。根據(jù)熱門城市的集中供地情況來看，部分基本面有支撐、銷售熱度恢復(fù)較好的城市，今年的集中供地參拍房企增加，逐步有優(yōu)質(zhì)民企開始在這些城市積極補(bǔ)貨，但其他市場相對較弱的城市，土拍仍然較冷，房企投資的有效邊界并未有明顯擴(kuò)大，因此我們認(rèn)為今年土拍的總量來看未必會有明顯提振。
資金：到位資金單月同比增長，銷售回款帶動(dòng)資金端改善。2023年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%；4月單月到位資金10447億元，同比上升3.4%，漲幅收窄2pct，環(huán)比下降21.9%。從分項(xiàng)看，國內(nèi)貸款1-4月累計(jì)金額6144.00億元，同比下降10.1%，跌幅較3月擴(kuò)大0.5pct，定金及預(yù)付款15925.00億元，同比轉(zhuǎn)正為3.7%，；個(gè)人按揭貸款1-4月累計(jì)到位8222.00億元，同比上升2.3%。4月包含定金及預(yù)付款與個(gè)人按揭貸款在內(nèi)的其他資金單月同比增速為26.3%，單月同比連續(xù)兩個(gè)月轉(zhuǎn)正，累計(jì)同比方面也實(shí)現(xiàn)正增長，可見隨著需求端復(fù)蘇，特別是2-3月的市場積壓需求釋放，房企的銷售回款改善。銷售逐步復(fù)蘇下，房企經(jīng)營和自身的“造血”能力有所修復(fù)，也體現(xiàn)在投資端逐步有更多的民企開始參與土拍，房企資金端正在持續(xù)的改善中。
銷售持續(xù)性支撐力較弱，后續(xù)關(guān)注供需分化情況。盡管2-3月樓市銷售有所回暖，但目前來看市場波動(dòng)性較大，從五一假期的銷售情況來看，受到出行影響，整體的成交和認(rèn)購表現(xiàn)平淡，另外五一假期和6月業(yè)績沖刺兩個(gè)推盤高峰之間，5月整體的供應(yīng)可能也會縮量，并且由于城市之間的分化仍然十分顯著，房企在需求購買力有支撐的核心城市雖然可以保持相對較高的流速和去化，但在這些城市的供貨能力受到去年拿地的制約，而在較低能級的城市，3月中下旬后市場降溫明顯，持續(xù)性相對較弱。我們認(rèn)為，核心城市成交支撐市場高度，有效供給決定回暖強(qiáng)度。后續(xù)市場的恢復(fù)程度，還需關(guān)注：1）核心城市需求韌性。2）不同能級城市供應(yīng)情況。我們建議聚焦當(dāng)前城市和板塊布局能級更高，貨值彈性更大，規(guī)模成長確定性更強(qiáng)的國央企，如華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利地產(chǎn)以及優(yōu)質(zhì)民企濱江集團(tuán)。
風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期，預(yù)售資金政策調(diào)控超預(yù)期。市場風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。
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