在一起居住權(quán)糾紛案件中，案涉房屋原歸屬張斌與劉芳夫婦共有，后二人在離婚時約定將該房屋贈與給女兒張燕，后劉芳在撤銷贈與后又將自己的房屋份額遺贈給弟弟劉明。劉芳去世后，劉明把張斌父女告上了法庭，請求對該房屋享有同等居住權(quán)，并要求張斌交付房屋由其居住。近日，南通市中級人民法院對此案作出維持一審的終審判決，張斌對該房屋享有的居住權(quán)優(yōu)先于劉明對該房屋享有的財產(chǎn)性權(quán)利，駁回了劉明的訴訟請求。
姐姐把半套房子留給弟弟
(資料圖)
去世后引發(fā)居住權(quán)風(fēng)波
張斌現(xiàn)年 63 歲，與妻子劉芳育有一女張燕。2019 年初，張斌與劉芳調(diào)解離婚，并就兩人共有的房屋約定如下：" 二人在世時只允許本人居住，不得出租、出售或轉(zhuǎn)讓，禁止借給他人居住；二人身故后，交由女兒繼承。"
2020 年 3 月，劉芳因患病需要治療，要求女兒張燕支付醫(yī)療費，但遭到張燕拒絕。同年 6 月，張斌和劉芳再次約定：" 若將該房屋出售，收益二人各得 50%；協(xié)議簽訂后二人均不得在該房屋內(nèi)居住，且不允許其他人居住。" 嗣后二人均搬離該房屋。同年 9 月，劉芳在彌留之際留下遺囑，載明其去世后所有的房屋 50% 產(chǎn)權(quán)歸弟弟劉明所有，并由劉明負責(zé)料理喪葬等事宜。
2022 年 9 月，張斌因無其他居所，欲繼續(xù)居住在該房屋內(nèi)。對此，張燕表示同意，但此舉卻遭到了劉明的阻撓。
后劉明向南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院起訴張斌父女，主張其依據(jù)劉芳遺囑而享有對房屋的 50% 所有權(quán)，對該房屋享有同等居住權(quán)，并要求張斌交付房屋由其居住。對此，張斌表示依據(jù)其與劉芳的離婚協(xié)議，房屋由張燕所有，遺囑為無權(quán)處分。
法院判決：
前夫有權(quán)繼續(xù)居住
南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，張斌二人在離婚時關(guān)于該房屋的約定可以視為將該房屋贈與給張燕。但是在劉芳患病期間，張燕作為受贈人拒絕履行扶養(yǎng)義務(wù)，劉芳作為贈與人享有法定撤銷權(quán)。劉芳在 2020 年 6 月與張斌的再次約定視為行使撤銷權(quán)的表現(xiàn)，劉芳仍享有該房屋 50% 的權(quán)益。劉芳在訂立遺囑時思維清晰，具有意思表達能力，所作遺囑符合形式要件，故劉芳在遺囑中對屬于自己的房屋份額進行處分的行為合法有效。
雖然劉明因遺囑而對該房屋享有權(quán)益，但是無法中從遺囑中得出其享有居住權(quán)益的結(jié)論，且劉明具有住所。故劉明對該房屋的權(quán)益指向為財產(chǎn)性權(quán)益，即若該房屋變賣后，劉明享有出售價款的 50%。無論張斌對該房屋享有 50% 的權(quán)益是基于對張燕的撤銷贈與，還是張燕接受贈與后取得房屋權(quán)益，張燕均同意張斌居住使用該房屋。鑒于張斌除該房屋外并未其他房屋居住，依據(jù)民事權(quán)益位階，張斌對該房屋享有的居住權(quán)，優(yōu)先于劉明對該房屋享有的財產(chǎn)性權(quán)利。因此，法院駁回了劉明的訴訟請求。
一審判決后，劉明不服提起上訴，南通中院二審維持原判。
法官說法：
居住權(quán)具有優(yōu)先性和排他性效力
《民法典》第三百六十六條規(guī)定：" 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。" 房屋不僅是生活所需，亦關(guān)涉到社會的和諧穩(wěn)定。故法律為了實現(xiàn)居者有其屋的目標，新設(shè)立了居住權(quán)，即房屋所有人可以其所有的房屋為他人設(shè)定居住的權(quán)利，以滿足特定人員的生活居住需要。作為一項用益物權(quán)，居住權(quán)具有物權(quán)的基本特性，即居住權(quán)具有優(yōu)先性和排他性效力，這項權(quán)能對于房屋所有人及受讓人的權(quán)利是一種直接的限制。
在居住權(quán)與債權(quán)發(fā)生沖突時，法律優(yōu)先保護居住權(quán)。此外，若房屋所有人將房屋處分給了第三人，在居住權(quán)合法有效的前提下，第三人即使取得了該房屋所有權(quán)，仍然不可對抗居住權(quán)人的居住權(quán)，即居住權(quán)人享有繼續(xù)在該房屋內(nèi)居住的權(quán)利，不受房屋所有權(quán)變更的影響。
本案中，案涉房屋原歸屬張斌與劉芳共有，后二人在離婚時約定將該房屋贈與給張燕，劉芳在撤銷贈與后又將該房屋份額遺贈給劉明。但在張斌享有居住權(quán)的前提下，雖然該房屋所有權(quán)歸屬幾經(jīng)變更，均不影響其對該房屋享有的居住權(quán)益，且優(yōu)先于劉明所享有的財產(chǎn)性權(quán)利。（文中涉案當(dāng)事人均為化名）
通訊員 楊璞 古林 現(xiàn)代快報 + 記者 嚴君臣
（校對 張靜超 編輯 邵倩倩）
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