近日，上海第六批新房項目結(jié)束認購，該批次4個單價超過10萬元的新房項目中，有3個開盤即售罄，僅中企·云萃森林項目仍留下不少房源。這一銷售結(jié)果背后，中企·云萃森林項目的操盤房企——中華企業(yè)(600675)的運營能力遭遇考驗。
去化率低或影響中華企業(yè)資金回籠
(資料圖片僅供參考)
根據(jù)近日上海第六批新房項目認購結(jié)果，僅4個項目實現(xiàn)“開盤即售罄”，大部分新房項目去化緩慢。
有意思的是，能夠?qū)崿F(xiàn)開盤當日售罄的4個項目中，有3個是平均價超過10萬元的項目：招商蘇河璽、保利越秀·和樾天匯、華發(fā)·靜安華府。對比而言，該批次中，中企·云萃森林項目是唯一一個單價“10萬+”而未實現(xiàn)100%去化率的項目。
據(jù)悉，此次是中企·云萃森林項目推出的第三期新房，這一期分為兩個項目開盤，合計426套房源。按照兩個項目開盤當天的數(shù)據(jù)，鐘曉路258弄共243套房源，最終去化率約62%；而鐘曉路257弄的183套房源，去化更加緩慢，剩下不少房源。
這一銷售結(jié)果早在中企·云萃森林項目認籌階段就有體現(xiàn)。根據(jù)中企·云萃森林第三期的認籌結(jié)果，鐘曉路258弄共243套房源，參與認籌客戶為234組，未觸發(fā)積分；鐘曉路257弄的183套房源，認籌客戶為72組，未觸發(fā)積分。
“觸發(fā)積分”指的是，按照上海市新房認購規(guī)則，對一個獲批上市的新房項目，如果擬認購客戶的總組數(shù)超過該新房項目準售房源套數(shù)一定比例（如：內(nèi)環(huán)內(nèi)項目為2.5：1，內(nèi)外環(huán)間項目為2：1，外環(huán)外部分熱門項目為1.8：1），則啟動計分搖號排序程序。一個新房項目是否觸發(fā)積分、入圍分數(shù)線的高低、去化率的高低，是該新房項目是否受市場歡迎的直觀體現(xiàn)。
而在此之前，中企·云萃森林項目于2022年11月推出的第一期房源304套，有效認購客戶為435組，按照2:1的入圍比，未觸發(fā)積分；2023年3月推出的第二期245套房源，有效認購客戶為415組，同樣未觸發(fā)積分。
值得說明的是，中企·云萃森林項目第三期的低去化率，與該項目操盤房企——中華企業(yè)的“5869”快開發(fā)、高周轉(zhuǎn)目標相沖突。
資料顯示，中華企業(yè)多次在公告中表示，公司建立了“5869”快開發(fā)高周轉(zhuǎn)的項目管控開發(fā)模式，即土地獲取后5個月開工，開工后8個月達到預售條件并開盤，開盤當日去化推盤量的60%以上，三個月去化率達到90%，三個月資金回籠60%。
追溯該地塊的由來，2021年10月，中華企業(yè)稱，公司與關(guān)聯(lián)方上海世博土地控股有限公司（下稱：世博土控），在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所聯(lián)合競得上海地產(chǎn)三林濱江生態(tài)建設有限公司（下稱：三林濱江）持有的淞澤置業(yè)95%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對淞澤置業(yè)債權(quán)。
其中，中華企業(yè)出資62.91億元受讓淞澤置業(yè)49%股權(quán)及相應債權(quán)，世博土控出資59.05億元受讓淞澤置業(yè)46%股權(quán)及相應債權(quán)。此次交易前，三林濱江是中華企業(yè)控股股東上海地產(chǎn)（集團）有限公司（下稱：上海地產(chǎn)集團）的下屬控股子公司，淞澤置業(yè)是三林濱江全資子公司，且淞澤置業(yè)擁有三林9單元地塊的開發(fā)經(jīng)營管理權(quán)。三林9單元地塊由四幅宗地組成，計容面積合計36.0845萬平方米，這也是中企·云萃森林項目所在地。
曾遭遇大量投訴 擬購房者對中華企業(yè)新房質(zhì)量存疑
實際上，中企·云萃森林項目所在的三林9單元地塊，是三林楔形綠地大板塊中的一個，該板塊對上海市的城市更新改造有著重要意義。具體而言，三林楔形綠地項目是上海市總體規(guī)劃中心城區(qū)的8片楔形綠地之一，列入上海市35個城中村改造項目之一。
回溯資料，三林楔形綠地項目整體由上海地產(chǎn)集團負責，是上海地產(chǎn)集團目前體量最大的區(qū)域功能性開發(fā)項目。上海地產(chǎn)集團旗下上海淞澤置業(yè)有限公司（下稱：淞澤置業(yè)）擁有的三林9單元地塊，就是中企·云萃森林項目的由來，且中企·云萃森林項目是整個片區(qū)首個啟動的經(jīng)營性項目。
但是，從前述認籌、銷售數(shù)據(jù)的對比來看，作為如此重要地塊的“首個啟動的經(jīng)營性項目”，中企·云萃森林項目并沒有起到很好的示范效果。相反，同在三林楔形綠地地塊，由華潤置地操盤的華潤·前灘潤璟項目，于2023年5月推出兩個項目合計325套房源，認籌時均觸發(fā)積分，且實現(xiàn)開盤當日售罄。
一個新房項目受歡迎程度如何，和該項目價格、所在地區(qū)位、交通便利性、教育資源、當時的市場環(huán)境等有關(guān)，也與項目操盤房企的運營能力、資金實力、口碑、新房質(zhì)量等息息相關(guān)。
綜合近期社交媒體上擬購房者的留言，不少擬購房者表示，不想認購中企·云萃森林項目的原因，主要是擔心該項目操盤者——中華企業(yè)的“新房質(zhì)量堪憂”、“口碑太差”、“地段很好，開發(fā)商太差”。
據(jù)了解，同由中華企業(yè)操盤的中企云萃江灣項目，在2022年曾因為質(zhì)量問題遭遇大量業(yè)主投訴，該項目平均價格為每平方米9.7萬元。2021年入市的中企光華雅境項目，也曾因質(zhì)量問題被業(yè)主要求整修返工。而過往項目出現(xiàn)的大量質(zhì)量問題、業(yè)主投訴，進一步影響了中華企業(yè)的口碑。
有意思的是，中華企業(yè)不久前披露的公告，透露了一組數(shù)據(jù)顯示，公司此次操盤的中企·云萃森林項目，凈利潤率較高。
中華企業(yè)不久前披露的定增預案顯示，中企·云萃森林項目總投資為114.12億元，住宅部分規(guī)劃總套數(shù)為1179套，預計實現(xiàn)銷售額（含稅）131.91億元，預計凈利潤24.34億元，即該項目的凈利潤率達18.45%。
如果在較高的凈利潤率情況下，中華企業(yè)的項目仍出現(xiàn)新房質(zhì)量問題，公司的口碑或再次受影響，該項目的質(zhì)量、銷售情況，對中華企業(yè)的收入結(jié)算、公司口碑、運營能力，都是重大考驗。
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