今年的樓市確實(shí)讓很多人捉摸不透，按常理，隨著疫情結(jié)束，樓市幾年積累的購房需求應(yīng)該持續(xù)釋放，起碼回暖一年半載沒有問題。

但事實(shí)用“曇花一現(xiàn)”來形容一點(diǎn)不為過，其實(shí)就開年1-2個(gè)月還可以，接著提前進(jìn)入淡季模式。對很多開發(fā)商而言，蜜月期剛做了個(gè)準(zhǔn)備，沒想到就結(jié)束了。

俗話說，“恒久必跌”，沒有交易量做支撐，最先坐不住的就是開發(fā)商，他們要跑量降低經(jīng)營成本的同時(shí)，還需要資金維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。當(dāng)然，急需用錢變現(xiàn)，或者需要賣掉舊房子換新房子的業(yè)主，也是坐不住的。

(相關(guān)資料圖)

所以，我們這幾個(gè)月總是在朋友圈里能看到房產(chǎn)中介們掛出不可思議的價(jià)格，原本4、5萬一平米的房子，現(xiàn)在報(bào)價(jià)都降到3萬了。不只一家媒體報(bào)道，像上海、合肥一些頂流的學(xué)區(qū)房價(jià)格降幅達(dá)到了30%以上，鄭州有業(yè)主2017年花118萬買了一套房，其中90萬是按揭貸款的，現(xiàn)在呢，小區(qū)同戶型、樓層的二手房掛牌價(jià)才72萬。喊出“房子免費(fèi)過戶給你，你只要還房貸就行”。據(jù)當(dāng)?shù)刂薪檎f，一些房源確實(shí)回到10年前的價(jià)格。這些景象曾在“環(huán)京”地區(qū)出現(xiàn)過，沒想到也輪到人口超千萬的大城市。

其實(shí)，不僅是鄭州，現(xiàn)在很多城市的二手房掛牌量都處于高位，成都、重慶超20萬套，上海、南京、天津近18萬套，且從逐月監(jiān)測來看，超8成的房源都在降價(jià)，大量的二手房上市并未換來市場的成交量上升。相反，武漢有超千家房產(chǎn)中介關(guān)門。說白了，買房的少，賣房的人多，中介沒了生意。

用一句話形容當(dāng)下的市場，房價(jià)“只漲不跌”的預(yù)期在扭轉(zhuǎn)，買房的欲望不強(qiáng)，不狠狠降一大截也沒人關(guān)注。未來市場到底何去何從？

很多經(jīng)?？次椅恼碌呐笥褢?yīng)該知道，分析房產(chǎn)價(jià)值走向，一般都會(huì)套用人口、土地、貨幣三大影響因子，但這幾年各因子并未形成共振，那是不是意味著這個(gè)判斷房產(chǎn)走向的工具就不靈了呢？答案顯然不是那么簡單。下面我們以150萬的房產(chǎn)為例，到2030年，能值多少錢？應(yīng)買入還是賣出，分析已相當(dāng)清晰了。

150萬僅僅是一個(gè)標(biāo)的，主要還是要應(yīng)用到影響房產(chǎn)趨勢的3大因子來分析，相比過去二十多年，未來3大因子可能發(fā)生哪些變化呢？

第一個(gè)，人口變化。在分析人口因子時(shí)，最全面的指標(biāo)其實(shí)是看人口自然增長率，它是包括出生和死亡的凈數(shù)據(jù)。我們從放開二孩前兩年開始統(tǒng)計(jì)人口自然增長率，2014年-2022年分別為6.71‰、4.93‰、6.53‰、5.58‰、3.78‰、3.32‰、1.45‰、0.34‰、-0.6‰，如果刨除2016年放開二胎的兩年，其他7年畫一條線看的話，基本就是一條右向下的斜線。

可以看出，2016年放開二孩也就反彈了兩年，2021年放開3孩幾乎沒有啥影響，說明生育放開并沒有扭轉(zhuǎn)出生人口較少的趨勢。從長期來看，無論是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，還是我們自身發(fā)展趨勢來看，出生人口越來越少是一個(gè)無法逆轉(zhuǎn)的事實(shí)，其他所謂的鼓勵(lì)生育只會(huì)延緩但不能扭轉(zhuǎn)方向。而且我們還要面對一個(gè)現(xiàn)實(shí)，老齡化正以前所未有的速度在發(fā)展，數(shù)據(jù)顯示，在1950-1958年近10年生育高峰期間，每年出生人口都在2000萬左右，按照人均預(yù)期壽命77歲算，每年大概有2000多萬人在2025年-2035年期間去世，比目前年份要高出一倍，意味著期間將有大量的房子空出來。

第二個(gè)，土地變化。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年賣地收入剛過千億的只有兩座城市，進(jìn)入百級別的城市也屈指可數(shù)。這并不是偶然現(xiàn)象，從近年全國土地出讓情況看，像2021年上半年賣地收入3.4萬億，2023年上半年只有1.55萬億，后者還不到前者的一半。在土地市場剛開始萎靡的時(shí)候，還有很多地方用城投或者當(dāng)?shù)貒笸械祝渌_發(fā)商參與買地，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，人家就是不上套，是人家不想買嗎？其實(shí)是不敢買，或者沒錢買。所以，現(xiàn)在很多城市都不找群眾演員了，這與開發(fā)商對未來預(yù)期有較大關(guān)系。

實(shí)際上，土地市場邏輯很簡單。商品房成交規(guī)模從2021年頂峰期的18億平米逐步遞減，2022年就只有13.5億平米了，未來幾年差不多大概都是這個(gè)水平。很明顯，蛋糕就那么大，作用到土地市場，自然也沒有那么多開發(fā)商拿地，整體土地市場回歸平靜是趨勢。從對比來看，沒有哪一個(gè)國家能長期依靠土地財(cái)政的，此前土地賣得好，不過是城市化快速發(fā)展原因，隨著城市化進(jìn)程放緩，剛性需求減少，每年不可能還有那么多的土地開發(fā)投資空間。

當(dāng)然，并不意味著核心地段的土地沒人要，畢竟，周邊有改善需求，地段土地稀缺性又決定了其價(jià)值，只是不會(huì)像過去那樣瘋漲了。但對于大多數(shù)非核心地段的地塊來說，由于城市土地收入銳減，沒有財(cái)力投入到那些新區(qū)、遠(yuǎn)郊新城建設(shè)配套，土地將越來越賣不上價(jià)，或者說賣不出去。

第三個(gè)，貨幣變化。這應(yīng)該是最糾結(jié)的一個(gè)因素。先看一個(gè)數(shù)據(jù)：

貨幣供應(yīng)M2數(shù)據(jù)顯示，2023年5月末余額為282萬億，同比去年增加了30萬億，增幅為11.1%。實(shí)際上，受這幾年疫情影響，每年的貨幣供應(yīng)增速都回到2位數(shù)以上了，奇怪的是，為啥房價(jià)不漲反跌呢？很明顯，出生人口減少不會(huì)有這么快的影響，土地市場趨冷的直接因素也是因?yàn)闃鞘形遥f到底，貨幣雖然發(fā)行很多，但沒有直接進(jìn)入樓市。

實(shí)際上，不是資金不愿意進(jìn)入樓市，而是不讓進(jìn)入。都知道，雖然我們今年樓市優(yōu)化措施超過300次，但監(jiān)管對房企的“三道紅線”控制并沒有根本性的改變，“三支箭”也未讓市場獲得非房地產(chǎn)資金。所以，眼下穩(wěn)市場仍舊在進(jìn)行細(xì)調(diào)微調(diào)，并未觸動(dòng)大原則，而且在未來還會(huì)堅(jiān)持這種監(jiān)管。道理很簡單，房企杠桿過高，容易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，把房企杠桿降到合理位置的方向不會(huì)改變，長期看，按照其他經(jīng)濟(jì)體正常的負(fù)債率，比如現(xiàn)在房企80%的杠桿，降到40%-50%是大勢所趨。

還有一個(gè)降杠桿就是降購房者杠桿，別看個(gè)別地方有降低購房首付款比例刺激市場的行為，但從實(shí)際來看，我們家庭購房的杠桿普遍在60-70%，這是遠(yuǎn)高于新興經(jīng)濟(jì)體的，基本接近發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，再往上的空間非常有限，而我們收入與后者差距還很大。因此，為了確保金融系統(tǒng)不發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，整體上，購房的杠桿幾乎不可能再加。

一句話，房企和購房者降杠桿的趨勢在相當(dāng)長一段時(shí)間都會(huì)持續(xù)，一直到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)完全出清，這就是樓市的陣痛期。一套房產(chǎn)的價(jià)值，如果說人口、土地的影響是漸進(jìn)式的話，那么，降杠桿對市場的影響則是直接而明顯的，具體需要幾年時(shí)間出清，誰也說不準(zhǔn)，有人說2030年前大概都是如此，按平均來算的話，一套150萬的房子在未來幾年可能都看不到什么價(jià)格變化。只有過了這個(gè)階段，貨幣與房產(chǎn)的價(jià)值才會(huì)產(chǎn)生正相關(guān)關(guān)系。

說了這么多，現(xiàn)在到底該買入還是賣出呢？

這取決于房子本身的潛力。如何理解呢？

眾所周知，國家對房地產(chǎn)的長期態(tài)度是“房住不炒”，保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，意味著所有的樓市政策均是穩(wěn)整個(gè)市場大盤。比如市場平均波動(dòng)幅度在5%-10%，那么，基本不可能出現(xiàn)好房子跌5%，差房子也跌5%，換言之，如果好房子跌了5%，那差房子一定跌更多，上漲也是同樣道理。所以，我們從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到，很多城市房價(jià)都在跌，但也有城市房價(jià)在漲，全部上漲或者下跌的情況非常之少，同一座城市內(nèi)部不同房子分化也是如此。至于眼下是買入還是賣出，答案其實(shí)就非常清晰了。

人口吸引力強(qiáng)的大城市，房價(jià)整體上是抗跌的，尤其是地段較好、房齡較新、品質(zhì)較好、產(chǎn)品稀缺的房子，如果自住需要，或者沒有其他更好的投資渠道，買入應(yīng)該還是比較放心的。反之，經(jīng)濟(jì)增長乏力、人口逐年流失的城市，無論是大城市還是小城市，我們還是要規(guī)避，對一座城市內(nèi)部而言，孤零零的遠(yuǎn)郊（不是近郊）板塊也是如此。如果工作生活在這些地方，自住、置換買買無妨，但沒必要把全部家當(dāng)都壓在房子上面，是擇機(jī)賣出多余的房子而不是買入，因?yàn)橐呀?jīng)過了那個(gè)一漲俱漲的時(shí)代了。