今年的樓市確實(shí)讓很多人捉摸不透，按常理，隨著疫情結(jié)束，樓市幾年積累的購(gòu)房需求應(yīng)該持續(xù)釋放，起碼回暖一年半載沒(méi)有問(wèn)題。

但事實(shí)用“曇花一現(xiàn)”來(lái)形容一點(diǎn)不為過(guò)，其實(shí)就開(kāi)年1-2個(gè)月還可以，接著提前進(jìn)入淡季模式。對(duì)很多開(kāi)發(fā)商而言，蜜月期剛做了個(gè)準(zhǔn)備，沒(méi)想到就結(jié)束了。

俗話說(shuō)，“恒久必跌”，沒(méi)有交易量做支撐，最先坐不住的就是開(kāi)發(fā)商，他們要跑量降低經(jīng)營(yíng)成本的同時(shí)，還需要資金維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。當(dāng)然，急需用錢變現(xiàn)，或者需要賣掉舊房子換新房子的業(yè)主，也是坐不住的。

(相關(guān)資料圖)

所以，我們這幾個(gè)月總是在朋友圈里能看到房產(chǎn)中介們掛出不可思議的價(jià)格，原本4、5萬(wàn)一平米的房子，現(xiàn)在報(bào)價(jià)都降到3萬(wàn)了。不只一家媒體報(bào)道，像上海、合肥一些頂流的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格降幅達(dá)到了30%以上，鄭州有業(yè)主2017年花118萬(wàn)買了一套房，其中90萬(wàn)是按揭貸款的，現(xiàn)在呢，小區(qū)同戶型、樓層的二手房掛牌價(jià)才72萬(wàn)。喊出“房子免費(fèi)過(guò)戶給你，你只要還房貸就行”。據(jù)當(dāng)?shù)刂薪檎f(shuō)，一些房源確實(shí)回到10年前的價(jià)格。這些景象曾在“環(huán)京”地區(qū)出現(xiàn)過(guò)，沒(méi)想到也輪到人口超千萬(wàn)的大城市。

其實(shí)，不僅是鄭州，現(xiàn)在很多城市的二手房掛牌量都處于高位，成都、重慶超20萬(wàn)套，上海、南京、天津近18萬(wàn)套，且從逐月監(jiān)測(cè)來(lái)看，超8成的房源都在降價(jià)，大量的二手房上市并未換來(lái)市場(chǎng)的成交量上升。相反，武漢有超千家房產(chǎn)中介關(guān)門(mén)。說(shuō)白了，買房的少，賣房的人多，中介沒(méi)了生意。

用一句話形容當(dāng)下的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期在扭轉(zhuǎn)，買房的欲望不強(qiáng)，不狠狠降一大截也沒(méi)人關(guān)注。未來(lái)市場(chǎng)到底何去何從？

很多經(jīng)常看我文章的朋友應(yīng)該知道，分析房產(chǎn)價(jià)值走向，一般都會(huì)套用人口、土地、貨幣三大影響因子，但這幾年各因子并未形成共振，那是不是意味著這個(gè)判斷房產(chǎn)走向的工具就不靈了呢？答案顯然不是那么簡(jiǎn)單。下面我們以150萬(wàn)的房產(chǎn)為例，到2030年，能值多少錢？應(yīng)買入還是賣出，分析已相當(dāng)清晰了。

150萬(wàn)僅僅是一個(gè)標(biāo)的，主要還是要應(yīng)用到影響房產(chǎn)趨勢(shì)的3大因子來(lái)分析，相比過(guò)去二十多年，未來(lái)3大因子可能發(fā)生哪些變化呢？

第一個(gè)，人口變化。在分析人口因子時(shí)，最全面的指標(biāo)其實(shí)是看人口自然增長(zhǎng)率，它是包括出生和死亡的凈數(shù)據(jù)。我們從放開(kāi)二孩前兩年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)人口自然增長(zhǎng)率，2014年-2022年分別為6.71‰、4.93‰、6.53‰、5.58‰、3.78‰、3.32‰、1.45‰、0.34‰、-0.6‰，如果刨除2016年放開(kāi)二胎的兩年，其他7年畫(huà)一條線看的話，基本就是一條右向下的斜線。

可以看出，2016年放開(kāi)二孩也就反彈了兩年，2021年放開(kāi)3孩幾乎沒(méi)有啥影響，說(shuō)明生育放開(kāi)并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)出生人口較少的趨勢(shì)。從長(zhǎng)期來(lái)看，無(wú)論是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，還是我們自身發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，出生人口越來(lái)越少是一個(gè)無(wú)法逆轉(zhuǎn)的事實(shí)，其他所謂的鼓勵(lì)生育只會(huì)延緩但不能扭轉(zhuǎn)方向。而且我們還要面對(duì)一個(gè)現(xiàn)實(shí)，老齡化正以前所未有的速度在發(fā)展，數(shù)據(jù)顯示，在1950-1958年近10年生育高峰期間，每年出生人口都在2000萬(wàn)左右，按照人均預(yù)期壽命77歲算，每年大概有2000多萬(wàn)人在2025年-2035年期間去世，比目前年份要高出一倍，意味著期間將有大量的房子空出來(lái)。

第二個(gè)，土地變化。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年賣地收入剛過(guò)千億的只有兩座城市，進(jìn)入百級(jí)別的城市也屈指可數(shù)。這并不是偶然現(xiàn)象，從近年全國(guó)土地出讓情況看，像2021年上半年賣地收入3.4萬(wàn)億，2023年上半年只有1.55萬(wàn)億，后者還不到前者的一半。在土地市場(chǎng)剛開(kāi)始萎靡的時(shí)候，還有很多地方用城投或者當(dāng)?shù)貒?guó)企托底，吸引其他開(kāi)發(fā)商參與買地，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，人家就是不上套，是人家不想買嗎？其實(shí)是不敢買，或者沒(méi)錢買。所以，現(xiàn)在很多城市都不找群眾演員了，這與開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期有較大關(guān)系。

實(shí)際上，土地市場(chǎng)邏輯很簡(jiǎn)單。商品房成交規(guī)模從2021年頂峰期的18億平米逐步遞減，2022年就只有13.5億平米了，未來(lái)幾年差不多大概都是這個(gè)水平。很明顯，蛋糕就那么大，作用到土地市場(chǎng)，自然也沒(méi)有那么多開(kāi)發(fā)商拿地，整體土地市場(chǎng)回歸平靜是趨勢(shì)。從對(duì)比來(lái)看，沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家能長(zhǎng)期依靠土地財(cái)政的，此前土地賣得好，不過(guò)是城市化快速發(fā)展原因，隨著城市化進(jìn)程放緩，剛性需求減少，每年不可能還有那么多的土地開(kāi)發(fā)投資空間。

當(dāng)然，并不意味著核心地段的土地沒(méi)人要，畢竟，周邊有改善需求，地段土地稀缺性又決定了其價(jià)值，只是不會(huì)像過(guò)去那樣瘋漲了。但對(duì)于大多數(shù)非核心地段的地塊來(lái)說(shuō)，由于城市土地收入銳減，沒(méi)有財(cái)力投入到那些新區(qū)、遠(yuǎn)郊新城建設(shè)配套，土地將越來(lái)越賣不上價(jià)，或者說(shuō)賣不出去。

第三個(gè)，貨幣變化。這應(yīng)該是最糾結(jié)的一個(gè)因素。先看一個(gè)數(shù)據(jù)：

貨幣供應(yīng)M2數(shù)據(jù)顯示，2023年5月末余額為282萬(wàn)億，同比去年增加了30萬(wàn)億，增幅為11.1%。實(shí)際上，受這幾年疫情影響，每年的貨幣供應(yīng)增速都回到2位數(shù)以上了，奇怪的是，為啥房?jī)r(jià)不漲反跌呢？很明顯，出生人口減少不會(huì)有這么快的影響，土地市場(chǎng)趨冷的直接因素也是因?yàn)闃鞘形?，說(shuō)到底，貨幣雖然發(fā)行很多，但沒(méi)有直接進(jìn)入樓市。

實(shí)際上，不是資金不愿意進(jìn)入樓市，而是不讓進(jìn)入。都知道，雖然我們今年樓市優(yōu)化措施超過(guò)300次，但監(jiān)管對(duì)房企的“三道紅線”控制并沒(méi)有根本性的改變，“三支箭”也未讓市場(chǎng)獲得非房地產(chǎn)資金。所以，眼下穩(wěn)市場(chǎng)仍舊在進(jìn)行細(xì)調(diào)微調(diào)，并未觸動(dòng)大原則，而且在未來(lái)還會(huì)堅(jiān)持這種監(jiān)管。道理很簡(jiǎn)單，房企杠桿過(guò)高，容易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，把房企杠桿降到合理位置的方向不會(huì)改變，長(zhǎng)期看，按照其他經(jīng)濟(jì)體正常的負(fù)債率，比如現(xiàn)在房企80%的杠桿，降到40%-50%是大勢(shì)所趨。

還有一個(gè)降杠桿就是降購(gòu)房者杠桿，別看個(gè)別地方有降低購(gòu)房首付款比例刺激市場(chǎng)的行為，但從實(shí)際來(lái)看，我們家庭購(gòu)房的杠桿普遍在60-70%，這是遠(yuǎn)高于新興經(jīng)濟(jì)體的，基本接近發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，再往上的空間非常有限，而我們收入與后者差距還很大。因此，為了確保金融系統(tǒng)不發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，整體上，購(gòu)房的杠桿幾乎不可能再加。

一句話，房企和購(gòu)房者降杠桿的趨勢(shì)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間都會(huì)持續(xù)，一直到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)完全出清，這就是樓市的陣痛期。一套房產(chǎn)的價(jià)值，如果說(shuō)人口、土地的影響是漸進(jìn)式的話，那么，降杠桿對(duì)市場(chǎng)的影響則是直接而明顯的，具體需要幾年時(shí)間出清，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，有人說(shuō)2030年前大概都是如此，按平均來(lái)算的話，一套150萬(wàn)的房子在未來(lái)幾年可能都看不到什么價(jià)格變化。只有過(guò)了這個(gè)階段，貨幣與房產(chǎn)的價(jià)值才會(huì)產(chǎn)生正相關(guān)關(guān)系。

說(shuō)了這么多，現(xiàn)在到底該買入還是賣出呢？

這取決于房子本身的潛力。如何理解呢？

眾所周知，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期態(tài)度是“房住不炒”，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，意味著所有的樓市政策均是穩(wěn)整個(gè)市場(chǎng)大盤(pán)。比如市場(chǎng)平均波動(dòng)幅度在5%-10%，那么，基本不可能出現(xiàn)好房子跌5%，差房子也跌5%，換言之，如果好房子跌了5%，那差房子一定跌更多，上漲也是同樣道理。所以，我們從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到，很多城市房?jī)r(jià)都在跌，但也有城市房?jī)r(jià)在漲，全部上漲或者下跌的情況非常之少，同一座城市內(nèi)部不同房子分化也是如此。至于眼下是買入還是賣出，答案其實(shí)就非常清晰了。

人口吸引力強(qiáng)的大城市，房?jī)r(jià)整體上是抗跌的，尤其是地段較好、房齡較新、品質(zhì)較好、產(chǎn)品稀缺的房子，如果自住需要，或者沒(méi)有其他更好的投資渠道，買入應(yīng)該還是比較放心的。反之，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、人口逐年流失的城市，無(wú)論是大城市還是小城市，我們還是要規(guī)避，對(duì)一座城市內(nèi)部而言，孤零零的遠(yuǎn)郊（不是近郊）板塊也是如此。如果工作生活在這些地方，自住、置換買買無(wú)妨，但沒(méi)必要把全部家當(dāng)都?jí)涸诜孔由厦?，是擇機(jī)賣出多余的房子而不是買入，因?yàn)橐呀?jīng)過(guò)了那個(gè)一漲俱漲的時(shí)代了。